经营20多年的小卖部拆迁补偿中的“住改非”房屋如何认定与补偿

　　临街的一楼窗台上，“老王便利店”的招牌在风中轻轻摇晃。王大爷在这里经营小卖部已有二十余年，房屋原本的居住性质早已改变。如今面临征收，征收方却只愿按普通住宅标准进行补偿，这让王大爷难以接受。拆迁补偿中的“住改非”房屋如何认定与补偿？接下来，我们一起来看看北京冠领律师事务所拆迁站的编辑给大家整理的以下内容。

　　王大爷的房屋产权证上记载用途为“住宅”，但因其位于一楼临街，自上世纪90年代末起就一直用于经营，并依法办理了营业执照、税务登记等手续，持续纳税至今。这种实际用于经营，但产权登记为住宅的房屋，在实践中常被称为“住改非”房屋。征收方认为，应按证载用途补偿；王大爷认为，应按实际经营用途补偿，两者差价巨大。

　　“住改非”房屋的补偿问题，关键在于对其实际用途的合法认定及补偿标准的适用。虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》未对此作细化规定，但其确立的“公平补偿”原则是根本依据。根据最高人民法院的相关司法判例及各地省、自治区、直辖市人民政府依据《征补条例》授权制定的具体补偿办法，对于历史形成的、证件齐全的“住改非”房屋，通常会在住宅补偿标准的基础上，结合其持续经营时间、经营状况、纳税情况等因素，给予适当提高或参照商业用房的一定比例进行补偿。

　　王大爷的房屋“住改非”事实久远，经营手续完备，应能获得高于普通住宅的补偿。他需要重点收集并提交营业执照（尤其强调注册地址与房屋地址一致）、历年完税证明、经营流水等证据，以证明其房屋持续用于合法经营的事实与价值，从而在拆迁补偿协商或后续法律程序中，为其房屋因合法经营产生的价值主张更公平合理的补偿。

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　　撰稿人：霍雨菲

　　审核人：马佳斌